Sau nhiều năm thực hiện chiến lược sáp nhập, mua bán những sản phẩm BĐS (M&A) tạo lập quỹ đất lớn, đến nay Novaland đã sở hữu danh mục tới hơn 40 dự án biến thành một tại số ít nhà nâng cấp nhà đất hàng đầu Phân khúc hưởng thụ.
Cho đến nay Novaland đã bàn giao 9 dự án, và dự định 2017 tiếp tục bàn giao 7 dự án đang xây dựng như Orchard Garden, GardenGate, The Botanica, Lakeview City, Golf Park Residence,…
Thấy gì trong khoản nợ 13.500 tỷ?
báo cáo tài chính hợp nhất năm 2016 (đã kiểm toán) của Novaland, cho thấy Tập đoàn này có tổng nợ lên tới 13.500 tỷ đồng, trong đó đáng chú ý có 5.596 tỷ đồng nợ vay tài chính ngắn hạn (gồm 3.093 tỷ vay từ bên thứ 3, khoảng một.197 tỷ vay ngân hàng và 1.296 tỷ nợ trái phiếu).
Theo đại diện Novaland, hầu hết khoản nợ như thế được huy động là để tài trợ cho các sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ sản phẩm tốt. Đơn cử như khoản vay 500 tỷ từ Sacombank để hợp tác triển khai sản phẩm Botanica Premier (đã bán 70% sản phẩm), 400 tỷ vay từ đứng đầu Bank để hợp tác triển khai vào dự án Orchard Parkview (đã bán trên 70% sản phẩm), hay khoản vay với Ngân hàng Vietinbank với hạn mức tín dụng lên tới 3.400 tỷ đồng và dư nợ hiện nay một.206 tỷ đồng nhằm tài trợ cho 1 dự án lớn ở Q.2, Thành phố Hồ Chí Minh sẽ được triển khai trong thời kì tới. Cũng như các khoản vay trên, các khoản nợ trái phiếu của TĐ như thế cũng được khai thác để tăng quy mô hoạt động hoặc góp nguồn vốn vào các dự án. Chẳng hạn khoản trái phiếu 2.000 tỷ phát hành cho Vietinbank là để tài trợ dự án Lakeview City, Novaland cho biết đã trả hết toàn bộ, khoản thanh toán trước hạn hồi tháng 1/2017 bằng chính nguồn tiền bán hàng từ dự án; Hoặc 300 tỷ phát hành cho Ngân hàng Bảo Việt cũng dùng đầu tư vào một loạt dự án phía Tây như Orchard Garden, Garden Gate, The Botanica và Orchard Parkview. Khoản nợ ngắn hạn khác là 6.000 tỷ đồng, cấu thành từ tiền người mua nhà ứng trước. Về bản chất, khoản phải trả đó sẽ được chuyển thành doanh thu bán hàng khi dự án được bàn giao. Với cam kết bàn giao đúng tốc độ các dự án, thì khoản vay như thế không góp phần gia tăng gánh nặng tài chính cho Novaland. Đáng quan tâm, hiện Novaland đang có hai khoản vay với dư nợ 110 triệu đô la với các đơn vị tín dụng nước ngoài là Credit Suisse AG (chi nhánh Singapore) và GW Supernova PTE Ltd. Đây đều là các khoản vay có quyền chuyển đổi toàn phần hoặc một phần. Trong thời điểm cuối năm tài chính 2016, đơn vị đang thực hiện những thủ tục chuyển đổi tất cả khoản vay của Credit Suisse trị giá 60 triệu đô la Mỹ thành hơn 33,45 triệu cổ phần. Việc chuyển đổi đó của Novaland làm giảm dư nợ và tăng quy mô vốn bạn của doanh nghiệp này. Lý giải về việc huy động được nguồn vốn quốc tế với tầm giá rẻ hơn, đại diện Novaland nhận xét đơn vị phải cam kết tuân thủ chặt chẽ những chỉ số về năng lực trả nợ DSCR (hệ số trả nợ vay), tổng nợ hợp nhất trên tổng tài sản hợp nhất, tổng nợ ròng hợp nhất trên tổng tài sản hợp nhất. các chỉ tiêu đó phải tuân thủ định kỳ hàng quý được kiểm toán cho các nhà đầu tư nước ngoài, thực tế thì công ty luôn duy trì tại mức thấp hơn quy định. Cũng theo Novaland, việc tổ chức sử dụng đòn bẩy tài chính linh hoạt nhằm tận dụng tối đa nguồn lực tài chính bên ngoài với mức giá hợp lý, để có thể phát triển những dự án ở dài hạn. Mặc dù, tổng nợ tăng đáng kể so với năm ngoái, nhưng điều trọng điểm mang tính sống còn Đây sẽ là quản lý dòng tiền.
"Át chủ bài" là quản lý dòng tiền
Các khoản nợ này cho thấy tổng nợ của Novaland tăng đáng kể so với năm ngoái. Tuy nhiên, những chỉ số về thanh toán ngắn hạn và thanh toán nhanh của Novaland lại được duy trì và cải thiện ở mức cao, các chỉ tiêu cơ cấu vốn như tổng nợ/tổng tài sản hay tổng nợ/vốn bạn đều giảm qua từng năm và tại mức hợp lý. Điều nay có thể đảm bảo cho Novaland có khả năng phát triển và tăng trưởng những chỉ tiêu về tỉ suất sinh lợi nhuận. Báo cáo tài chính hợp nhất 2016, cho thấy số tiền thu về thuần đạt 7.359 tỷ tăng 10,3%, tổng tài sản 36.527 tỷ tăng 37,5% so với 2015. dự kiến 2017, Novaland ghi nhận khoảng 17.528 tỷ doanh thu thuần, số tiền thu về sau thuế khoảng 3.144 tỷ.Và để bảo đảm được việc sử dụng đòn bẩy tài chính hiệu quả, thì không chỉ có Novaland mà bất kỳ công ty bất động sản nào cũng phải quản lý dòng tiền tốt, đây là yếu tố sống còn của doanh nghiệp. toàn bộ các sản phẩm đang xây dựng đều phải đảm bảo có dòng tiền thực dương sau khi có kế hoạch thanh toán các tầm giá cho nhà thầu.
Theo Novaland, để làm được điều này thì các yếu tố đổi thay về giá, lạm phát, các thành phần Phân khúc đều phải ước tính 1 cách thức hợp lý để dự đoán về biến động của dòng tiền trong tương lai từ đó có kế hoạch huy động vốn hợp lý khi cấp thiết.
Cũng theo kinh nghiệm đơn vị này, đa số các dự án phải ưu tiên khai thác dòng tiền nội tại để chi trả nợ vay. Chẳng hạn Novaland vay 775 tỷ của VPbank liên quan sản phẩm Rivergate và được giải ngân từ quý 3/2014 thời hạn vay là 2 năm và đã tất toán đúng hạn vào quý 3/2016 bằng chính tiền bán hàng của dự án đó, hoặc khoản vay 770 tỷ cũng của VPbank cho sản phẩm Tresor ở 3 năm, giải ngân từ quý 4/2014, đã được trả nợ trước hạn để tất toán vào quý 4 năm 2016 hoàn toàn từ nguồn thu dự án…
Theo Trí thức trẻ
Nhận xét
Đăng nhận xét